CEL Corporation

文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。

(1) 経営方針

当社グループでは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ” の企業理念のもと、日本の未来を担う若者に住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献いたします。

① 企業理念“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”

日本の、そして地球のよりよい未来をつくるために、私たちセレコーポレーションが果たすべきこと。それは、この国の豊かさをつくりだした先人たちに敬意を表し、感謝の気持ちを抱きながら、この豊かさがよりいっそう広がる未来を描くこと。

そのために社会に貢献する永続企業でなければならないと考えます。

② 事業目的

「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」

生き方にこだわる若者たちの住まいの選択肢を増やし、住まいを通して「最高の笑顔と感動」を提供し続けることで、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼になること。これこそが、私たちセレコーポレーションの社会における存在意義であり、社会貢献であると位置づけています。

「社員一人ひとりの「しあわせ」の総和が企業価値」

私たちが実現したい企業価値とは、社員一人ひとりの「しあわせ」の総和という、私たち独自の指標です。会社にとって一番の財産は社員であり、社員一人ひとりの物心両面の「しあわせ」を大切にしたいと考えています。

この「しあわせ」の総和が大きくなればなるほど、より大きな歓びと感動をゲストに届けることができ、さらにオーナーさまの歓びへとつながり、社会が豊かになり、その果実として、私たちの企業価値が高まっていくと信じています。

③ 経営方針「持続可能な安定的成長」

私たちセレコーポレーションは、リスクの高い性急な成長路線を志向したり、いたずらに規模を追うことはせず、身の丈に合った堅実経営を貫き、安定的成長を重ねる永続企業として、ゲストに感動を届け続けてまいります。

④ 行動指針「信頼」「人財」「変化」

私たちセレコーポレーションの価値創造のために守るべき原則、それが行動指針です。

「信頼」と「人財」、そして「変化」。それぞれの言葉に、私たちの想いや信念、価値観を託しています。

信頼とは、社会の一員である私たちが、企業として果たすべき約束を守り続けることで得られるものです。会社そのものへの信頼、入居するゲストからの信頼、そして、住まいの品質やブランドに対する信頼。

私たちは、決して一朝一夕では得ることのできない信頼という価値を、日々の事業活動の積み重ねの中で培っていきます。

人財とは、会社にとって社員が何よりも大切な財産であるという考えです。ゆえに私たちセレコーポレーションでは「人材」と記さず、「人財」と記しています。

一人ひとりの社員がよりいっそう魅力ある人財に育っていくことで、私たちの会社は、さらに魅力ある会社へと成長していくと考えています。

変化とは、会社の成長を推進する原動力です。環境の変化をいち早く読み取り、柔軟かつ迅速に対応すること。そして、自らも変化することを恐れず、変化することに積極果敢に挑んでいくことが重要です。

変化を恐れず、常に進化し続ける先に、豊かな未来が広がっていくのです。

⑤ 長期経営ビジョン「ビジョン2030」

当社では、2030年に向けて“ありたい姿” を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定しております。

「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。

2027年２月期で「ビジョン2030」が折り返し地点を迎えたことを契機に、当社のありたい姿は『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』であることを改めて認識し、企業価値経営の価値創造プロセスを明らかにいたしました。この結果、「企業価値の極大化」を表す指標として時価総額を加えることといたしました。あわせて、当社を取り巻く市況の変化等に鑑み、売上高、営業利益及びROEの目標値の見直しを行いましたが、「ビジョン2030」の位置づけ、目標時期に変更はありません。

引き続き、資本コストや株価等、市場を意識した経営に取り組んでまいります。

ビジョン2030 ～企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現～

・アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現

・高付加価値追求による粗利益率の向上

＜重要指標＞ ※目標年度は2030年２月期

時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10％、ROE９％、PBR１倍

平均年収900万円

(2) 経営環境

今後の我が国経済は、雇用・所得環境の改善もあり景気は緩やかな回復を続けることが期待されるものの、労務費の上昇や資材価格の高止まりにより建築コストの上昇が続くものと思われます。また、米国の関税政策による世界経済への影響、変動する金融市場の動向に加え、ウクライナ及び中東の地政学的リスクに起因する原油価格の高騰等により、引き続き不透明な状況が続くものと想定しております。

また、新設貸家着工戸数は、全国で前年同期を下回り、当社グループの事業エリアとなる東京都は前年同期(6.9％減)から回復がみられました(出典：国土交通省「建築着工統計調査」)。

なお、当社の事業エリアである東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の人口流動は、転入超過が続いている状況です。

(3) 経営戦略等

当社は、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者たちに「最高の笑顔と感動を届け続ける」ことをモットーに、経営方針である「持続可能な安定的成長」を実現するため、確立された企業理念と事業目的の下、いたずらに規模を追うのではなく、「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」など事業ドメインを選択と集中により絞り込み(ニッチ戦略)、経営資源を集中させております。また、ゲストの多様な生活シーンに対応する平面に高さを加えた立体的な空間設計を主軸とした差別化商品を提供することによって、他社との価格競争を排しております。土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等入居後の賃貸経営まで一貫して担う「アパート専門メーカー」として収益性の高い独自のビジネスモデルを確立していくことを戦略としております。

各ビジネスモデルの事業戦略は下記のとおりです。

賃貸住宅事業

賃貸住宅事業におきましては、保有する土地の有効活用を検討しているオーナーさまに対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱・門扉、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社基幹ブランド「My Style vintage」を主軸に、アパート経営の企画、設計、施工等を行っております。営業面ではオーナーさまがアパート経営を通じて実現したいことは何かを顕在化し、目的達成に向けた課題解決のため、ファイナンシャルプランナー的手法にて総合的な資金計画を提案し、経済的側面から実現に導くことができるようコンサルティング力の強化を図っております。

これらに加えて、IoTスマートアパート(オートロックの共用インターホンとスマートフォンが連動し、不在時でも宅配便や来客対応が可能なほか、室内の照明器具やエアコンなどをスマートフォンで操作でき、セキュリティセンサーや防犯カメラとスマートフォンが連動できるアパート)の商品化による競争力強化を図っております。また、SDGsに賛同し、高断熱材、ペアガラスサッシ等により断熱性を高め、省エネエアコンや高効率給湯器、LED照明などの省エネ設備の導入により消費エネルギーを低減したアパートへの取り組みなど、アパート建築を通した社会貢献も行っております。

賃貸開発事業

賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行うことで、当社の新たな収益基盤の構築に取り組んでおります。

また、新たな収益基盤を目指し、城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアに絞込み、駅からの距離・規模・ルックスなどを基準に、将来にわたり価値を維持できるような土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」を建築し販売を行ってまいります。

賃貸経営事業

賃貸経営事業におきましては、同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しております。

また、管理アパートの入居者募集などを行う賃貸仲介協力業者の組織であるセレリーシングパートナーズ(2026年２月末で16社)、日常の建物点検、清掃や維持管理業務などを委託するメンテナンス協力業者の組織であるセレメンテナンスパートナーズ(2026年２月末で９社)により業者間との連携強化に努め、ゲストに対する課題を共有することにより、機動的かつきめ細やかなサービスの提供に努めてまいります。